LH 미분양 주택 3000호 매입 '분양전환형 든든전세' 로 재공급

LH 미분양 주택 3000호 매입 '분양전환형 든든전세' 로 재공급

 

 

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 지방 준공 후 미분양 주택 해소를 위해 새로운 매입 정책을 발표했습니다. 이번 조치는 최근 건설경기 악화와 미분양 주택 재고 증가에 따른 위기를 타개하고, 장기적으로 주거 복지 및 건설 경기를 안정시키기 위한 후속 조치로 추진됩니다.

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정책 개요

국토교통부는 지난 2월 19일 발표한 '지역 건설경기 보완방안'에 이어, 지방 준공 후 미분양 주택 3000호에 대한 매입 공고를 오는 21일부터 실시한다고 밝혔습니다. 이번 매입은 수도권을 제외한 지방 전 지역을 대상으로 하며, 매입 대상은 입주자 모집공고 절차를 마친 준공 후 미분양 아파트(50~85㎡)로 한정됩니다.

매입된 주택은 향후 ‘분양전환형 든든전세’로 재공급되어, 시세 대비 90% 수준의 전세로 6년 거주(분양전환 미희망 시 추가 2년)한 후 저렴한 가격으로 분양전환 받을 수 있도록 지원됩니다.

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매입 대상 및 선정 기준

• 대상 주택:
  수도권을 제외한 지방 전 지역의 준공 후 미분양 아파트
  (특히 입주자 모집공고를 마친 50~85㎡ 주택)
• 선정 기준:
  • LH는 매입 여부를 별도 매입심의를 통해 결정하며, 임대 활용 가능성과 향후 분양전환 가능성을 중점 평가합니다.
  • 매입 대상 주택은 매입 상한가 내에서 업체가 제시한 매도 희망가를 기준으로 결정되며, 매입 상한가는 과거 매입 사례와 업계 자구노력 등을 종합해 산출한 감정평가액의 83% 수준으로 책정됩니다.
  • 업계가 제시한 매도 희망가가 낮은 순으로 매입이 진행됩니다.

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매입 가격 결정 방식 및 세부 사항

매입 가격은 감정평가를 거친 후 산출된 금액의 83%를 상한으로 하여 결정됩니다. 이는 과거 2008~2010년 미분양 주택 매입 시 민간의 도덕적 해이를 방지하기 위해 시세보다 저렴하게 매입했던 사례를 참고한 결과입니다. 당시 총 7058호의 주택이 매입되었으며, 60㎡ 이하 주택은 국민임대로, 60㎡ 초과 주택은 분양전환 임대로 공급되어 활용되었습니다.

이번 정책에서는 업계 자구노력과 주택 경기 상황을 반영해, 실제 거래가격을 보다 정확하게 산출할 수 있도록 별도 감정평가 절차를 도입하였습니다. 이를 통해 미분양 주택이 LH 임대주택 공실로 전락하지 않도록 하고, 분양전환형 든든전세 제도의 활용 가치를 극대화할 예정입니다.

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정책 도입 배경 및 기대 효과

배경

• 건설경기 침체 및 공사비 상승:
  지속된 부동산 경기 침체와 급격한 공사비 상승으로 인해 준공 후 미분양 주택 재고가 지속적으로 증가하고 있습니다.
• 업계 연쇄 도산 우려:
  미분양 주택 재고로 인한 건설업계의 연쇄 도산 우려가 커지면서, 정부의 공공 매입 개입이 필요해진 상황입니다.

기대 효과

• 건설경기 안정:
  미분양 주택 매입을 통해 재고를 소진하고, 건설경기 회복에 기여할 수 있을 것으로 기대됩니다.
• 주거 복지 증진:
  분양전환형 든든전세 제도를 통해 서민 주거 안정성을 높이고, 향후 분양 전환 시 저렴한 가격으로 주택을 공급하여 주거 복지 개선에 기여할 것입니다.
• 업계 자구노력 강화:
  매입 상한가 대비 매도 희망가가 낮은 주택부터 매입함으로써, 업계의 자구노력이 충분히 반영되도록 유도합니다.

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향후 추진 일정 및 문의

• 매입 공고:
  오는 21일부터 LH청약플러스(https://apply.lh.or.kr)에서 관련 공고 및 상세 내용을 확인할 수 있습니다.
• 문의 연락처:
  • 국토교통부 주거복지정책관 주거복지지원과: 044-201-4533, 4479
  • 한국토지주택공사 건설경기안정화지원단: 031-738-4621

정부와 LH가 이번 정책을 통해 지방 건설경기 보완과 미분양 주택 해소에 적극 나선 만큼, 관련 업계와 소비자들의 관심이 집중되고 있습니다. 앞으로 매입 진행 상황과 분양전환형 든든전세 제도의 효과에 주목할 필요가 있습니다.

 

 

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아래는 이번 LH 미분양 주택 매입 정책에 관한 상세 Q&A입니다. 각 질문에 대해 구체적인 배경, 선정 기준, 가격 결정 방식 및 과거 사례 등을 자세히 설명하였으므로, 정책 이해에 큰 도움이 될 것입니다.

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◆ 상세 Q&A

Q1. 지방 준공 후 미분양 주택 LH 직접 매입 추진 배경은 무엇인가요?

A.
최근 몇 년간 지속된 부동산 경기 침체와 급격한 공사비 상승 등 부정적 여건으로 인해 준공 후 미분양 주택의 재고가 크게 증가하고 있습니다.

• 미분양 증가 추세
  2023년 7월 이후 미분양 주택이 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 2024년 12월에는 수도권을 제외한 지방에서 약 1.7만호, 수도권에서는 0.4만호를 기록하는 등 전체적으로 2만호를 초과하는 수준으로 나타났습니다.
• 건설경기 악화 및 업계 위기
  미분양 주택 재고 증가는 건설경기 악화와 더불어 업계의 연쇄 도산 위험을 내포하고 있어, 정부와 LH가 직접 개입하여 시장을 안정시키고자 하는 필요성이 대두되었습니다.

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Q2. 매입 규모 및 대상 지역은 어떻게 되나요?

A.

• 대상 지역
  이번 매입은 수도권을 제외한 지방 전 지역을 대상으로 진행됩니다.
• 매입 규모
  총 3000호 내에서 미분양 주택을 매입할 예정이며, 이는 현재 미분양 현황과 과거 매입 사례를 종합적으로 고려하여 산출된 수치입니다.
• 진행 순서
  매입은 매입 상한가 대비 업계가 제시한 매도 희망가가 낮은 주택부터 순차적으로 진행되어, 시장의 자구노력이 충분히 반영될 수 있도록 설계되었습니다.

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Q3. 매입 대상 주택 선정 기준은 무엇인가요?

A.

• 대상 주택:
  입주자 모집공고 절차를 완료한 준공 후 미분양 아파트 중, 특히 50~85㎡ 규모의 주택이 주요 대상입니다.
• 선정 기준
  1. 임대 활용 가능성
     • 미분양 주택이 LH 임대주택 공실로 전락하지 않도록, ‘분양전환형 든든전세’로 활용할 수 있는 주택을 선정합니다.
  2. 분양전환 가능성
     • 향후 분양전환을 통한 주택 공급 가치가 높다고 판단되는 주택을 중심으로 심의합니다.
  3. 현장 실적 및 평가
     • 별도의 매입심의를 통해, 주택의 임대 및 분양전환 가능성을 면밀히 평가한 후 선별·매입할 계획입니다.

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Q4. 매입 가격 결정 방식은 어떻게 되나요?

A.

• 매입 상한가 산정
  • LH는 과거 매입 사례와 지방 주택 경기 상황, 업계 자구노력 등을 종합적으로 고려하여 감정평가액의 83%를 매입 상한가로 설정합니다.
• 매입 가격 결정 방식
  • 매입 가격은 상한가 내에서, 업체가 제시한 매도 희망가를 기준으로 결정됩니다.
  • 매도 희망가가 낮은 주택부터 우선 매입함으로써, 과도한 고분양가가 미분양의 주요 원인이 되는 상황을 방지하고, 실제 거래 가격을 반영할 수 있도록 합니다.
• 감정평가 절차
  • 별도의 감정평가 과정을 통해, 주택의 실제 시세와 거래가치를 정확히 산출하는 방식으로 진행됩니다.

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Q5. 과거(2008~2010) 미분양 매입 사례는 어떠했나요?

A.

• 과거 매입 사례 개요
  • 2008년부터 2010년까지 LH는 민간의 도덕적 해이를 방지하고 미분양 주택 문제를 해결하기 위해, 시세보다 저렴하게 총 7058호의 주택을 매입한 바 있습니다.
• 세부 기준:
  • 60㎡ 이하 주택
    • 국민임대주택 건설단가와 감정가격 중 낮은 가격을 적용하되, 시장 최저가 수준으로 매입되었습니다.
  • 60㎡ 초과 주택
    • 감정가격 이하의 가격, 즉 시장 최저가 수준으로 매입되었습니다.
• 활용 결과
  • 매입된 7058호 중, 60㎡ 이하 주택 1117호는 국민임대로, 60㎡ 초과 주택 5941호는 분양전환 임대로 활용되어 주거 안정 및 시장 회복에 기여하였습니다.
• 정책 참고
  • 이번 정책에서도 과거의 매입 경험을 바탕으로, 민간의 자구노력을 충분히 반영하며, 주택의 활용 가치를 극대화하는 방향으로 가격 결정 방식을 설계하였습니다.